債務者が借入金の返済が出来ない場合、債権者が担保として提供していた不動産を差押え、貸出金を回収するために裁判所に申立てし、強制的に売却することを競売といいます。

具体的には、住宅ローンや不動産担保ローン，事業用ローンなどの支払いを怠ると「期限の利益の喪失」の内容証明が届きます。
この内容証明が届くと、残債務を全額一括で返済しなければならなくなり、債権者（金融機関など）は裁判所に対し不動産競売の申立てを行ないます。
裁判所は、申立て書類を審査し受理すると「競売開始決定」となり債務者へ通知が届きます。この時点で登記簿には差押登記がなされます。
次に執行官による現況調査報告書の作成と裁判所より選任された不動産鑑定士による評価書の作成を行ない「物件明細書」が完成します。これにより、入札時期や売却基準価額の決定に進み売却実施命令が下されますと「期間入札の開始」となります。
期間入札にて最高価格で落札した落札者が売却許可決定を受け代金の納付をされますと、嘱託登記により強制的に所有権移転登記が行われます。
最後に債務者と落札者の任意での立退き交渉が不調になった場合は、裁判所より引き渡し命令を出されて強制執行になってしまいます。